Com o crescimento dos empreendimentos imobiliários na região centro do Rio de Janeiro, a procura por um investimento sólido ou a realização da casa própria têm deixado de ser um sonho e a a se tornar realidade para muitos cariocas. Valores mais baixos e entrada facilitada são vantagens que atraem quem deseja investir nesse empreendimento. No entanto, taxas de obras e questões contratuais podem afastar compradores inseguros. Por isso, antes de qualquer negociação, é fundamental entender todo o processo para não perder uma boa oportunidade.
Adquirir um imóvel na planta significa comprar uma unidade ainda em fase inicial ou com obras em andamento. Nesse modelo, o pagamento da entrada pode ser parcelado ao longo da construção, o que facilita o planejamento financeiro do comprador. Além disso, com o crescimento da região, o imóvel tende a supervalorizar até a entrega das chaves, podendo até triplicar de preço.
A possibilidade de personalizar o imóvel é outro atrativo para quem opta por esse empreendimento. Alterações na planta interna, como a redistribuição de ambientes, podem ser feitas com mais facilidade e sem a necessidade de intermediários ou processos burocráticos. Essa flexibilidade, aliada ao potencial de valorização, faz do imóvel na planta ser um dos investimentos de maior rentabilidade no mercado financeiro.
Fabiana Oliveira, advogada especializada em Direito Imobiliário e responsável pelo escritório ORCC, esclarece as principais dúvidas e orienta sobre os cuidados fundamentais na hora de realizar uma negociação segura
Como funciona o processo de compra e o que não pode faltar no seu contrato de compra de apartamento na planta?
Comprar um imóvel na planta significa adquirir um imóvel que está nas etapas iniciais, ou seja, ainda na fase de planejamento, antes mesmo do início da construção. Isso quer dizer que as obras do prédio ainda vão começar. Esse tipo de compra é regulamentado pela Lei 4.591/64, mais conhecida como Lei da Incorporação Imobiliária. Ela define as regras e os direitos tanto para você, como comprador, quanto para a incorporadora, a empresa que será responsável por toda a obra.
O contrato de compra de um imóvel na planta é um documento muito importante e deve ser analisado com muita atenção e cautela. Para garantir a segurança jurídica e a clareza da negociação, ele deve conter uma série de informações detalhadas e claras, em conformidade com a Lei da Incorporação Imobiliária (Lei 4.591/64) e o Código de Defesa do Consumidor.
Aqui uma lista do que não pode faltar no seu contrato de compra de apartamento na planta: dados completos das partes, descrição detalhada do imóvel e do empreendimento, preço e condições de pagamento, prazos, penalidades e rescisão contratual, garantias.
Comprar um imóvel na planta é um grande o, mas essa jornada pode ser repleta de armadilhas se você não tiver o conhecimento jurídico necessário. É aí que entra a importância de um advogado especializado em direito imobiliário para analisar o contrato de compra e venda. Ele não é apenas um luxo, mas uma necessidade para proteger seus interesses e evitar futuras dores de cabeça. O contrato de compra e venda de um imóvel na planta é um documento complexo, elaborado pelas construtoras e incorporadoras, que geralmente favorece seus próprios interesses. Sem uma análise minuciosa por um especialista você pode se deparar com cláusulas abusivas, falta de clareza, riscos ocultos dentre outros.
Como são calculados os reajustes e taxas de obras?
A compra de um imóvel na planta envolve dois tipos principais de reajustes e taxas durante a fase de construção: o reajuste do saldo devedor pelo INCC (Índice Nacional de Custo de Construção) e a cobrança dos Juros de Obra (também conhecidos como Taxa de Evolução de Obra ou Encargos de Obra). É crucial entender a diferença entre eles, pois ambos impactam o custo final do imóvel, mas de formas distintas.
O principal índice de reajuste durante a fase de construção é o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), calculado e divulgado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV).
Já a Taxa de Evolução de Obra, também conhecida como Juros de Obra ou Juros de Construção, é uma cobrança comum em financiamentos de imóveis na planta, especialmente nos financiamentos associativos (quando o banco libera os recursos para a construtora conforme a obra avança). Essa taxa é cobrada pelo banco financiador sobre o valor já liberado para a construtora, ou seja, sobre o percentual da obra que já foi concluído. O valor da taxa aumenta progressivamente à medida que a construção avança, pois o montante do empréstimo liberado para a construtora também aumenta.
Não existe um cálculo padrão universal para os juros de obra de imóveis na planta. Essa é uma informação importante para se ter em mente, pois o valor e a forma de cobrança podem variar bastante entre as construtoras e os bancos financiadores.
Importante ainda esclarecer que os juros não amortizam o saldo devedor. É fundamental entender que os juros de obra não abatem o saldo devedor do seu financiamento. Eles são um custo adicional, pago durante a fase de construção, e cessam quando a obra é concluída e o imóvel é entregue. Somente a partir daí você começa a pagar as parcelas de amortização do seu financiamento.
Quais pontos devem ter atenção antes de finalizar a negociação?
Para maximizar as chances de um bom investimento em imóvel na planta, é fundamental pesquisar a construtora ou incorporadora, verificando o histórico de entregas, a reputação no mercado, a saúde financeira da empresa e reclamações em órgãos de defesa do consumidor; analisar o contrato, lendo todas as cláusulas com muita atenção, especialmente as que tratam de prazos, multas por atraso, reajustes, juros de obra e especificações do imóvel. Se possível, conte com a ajuda de um advogado especializado; visitar o local, avaliando a localização do empreendimento, a infraestrutura da região como comércio, serviços, transporte e escolas, além do potencial de desenvolvimento do entorno; entender os custos, tendo clareza sobre todos os valores envolvidos, incluindo os juros de obra, taxas e a correção monetária do saldo devedor; e fazer um planejamento financeiro, certificando-se de que sua capacidade financeira é compatível com os pagamentos durante a obra e com as futuras parcelas do financiamento.
Considerando as tendências atuais do mercado imobiliário no Brasil, como a busca por sustentabilidade, tecnologia, espaços flexíveis, apartamentos compactos e condomínios com infraestrutura completa, imóveis na planta que atendam a esses requisitos têm um bom potencial de valorização e demanda e, com um e jurídico adequado, podem ser considerados um excelente investimento.
